得益于亞洲地區的高速發展和澳洲自身成熟完善的制度，澳洲的地產行業在過去幾十年中一直穩步快速發展。 雖然今年市場上出現了很多擔心的聲音， 但是澳洲穩定的投資環境和持續上漲的房價與房租仍然吸引著全球投資者的目光。

行業現狀分析：

目前歷史新低的1.5%央行利率，其背景是出於對礦業繁榮期結束後經濟大幅下滑的擔憂而採取的刺激經濟措施。 由於澳洲可大規模發展的行業有限，這一波較低的貸款利率和寬鬆的信貸環境促使資金湧入地產行業，進而快速推動了地產價格的上漲。

近年政策關注的兩個主要問題：一是對住房可負擔性的擔憂，對應措施如印花稅和地稅的調整；另一方面是地產過熱帶來的銀行風險，應對手段如銀行信貸收縮。 央行對於加息問題比較猶豫，而澳洲並未出現可以替代礦業和地產來支撐經濟的行業。 這一系列措施可以解讀為旨在治理地產投資過熱，疏導並促進穩步理性發展，而非打擊本行業發展。

資料來源:

1.Australian Financial Review（澳洲金融報）13 Sep 2017，No surplus after all: Melbourne population surge means apartment shortfall  – BIS（ 牛津經紀研究院修正觀點）

2.ABS（澳洲統計局） Mar 2017，Australian Demographic Statistics（人口統計） 3101.0

Everland展望：

墨爾本的人口增長速度不斷刷新預期，經濟發展充滿活力，大型基礎設施在不斷推進，這些要素在中長期將會自然轉化為對住房的需求。 BIS 牛津經濟研究院（Oxford Economics）已經修正了對墨爾本住宅的預期，認為墨爾本將在2018年出現約2000處住宅的供給不足1。 據澳洲統計局（ABS）資料顯示，墨爾本當前人口增長量位居全澳首位2，預計至2025年墨爾本人口將增至540萬，而墨爾本人口也將在2053年超過悉尼位居澳洲第一。 從短期與長期來看，墨爾本面臨的最大居住問題是供給不足而非過剩。

Everland觀點：

Everland認為房地產市場正回歸理性增長。 在這一階段，市場上的風吹草動經常被悲觀情緒放大。 比如個別專案選址運營不利，其售價下降和交割違約等一系列負面消息常常在沒有完整分析的情況下被誤讀為供給過剩。 在Everland看來，對於區域成熟、設計精良和施工品質優秀的專案，市場仍然是供不應求的；如果發現理想的產品，消費者往往願意投入更多資金。 開發商應長遠規劃、理性投資、控制經營與資金風險，從而與墨爾本共同成長、見證城市發展傳奇。

Tim Chang

Michael Xie